תוכנית בניין עיר

תוכנית בניין עיר (נקרא גם: אזור) או בראשי תיבות תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח "תוכנית בניין עיר" מקורו בפקודת בניין ערים המנדטורית. בחוק התכנון והבנייה הוחלף המונח ב"תוכנית" או "תוכנית מתאר"[1]. המונח שגור בלשון הדיבור בישראל בהתייחסות לתוכנית מתאר מפורטת. הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי "תוכנית" היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, אשר בה נאמר כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, והוועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתוכנית. החוק גם מבחין בין כמה סוגים של תוכניות, וקובע את ההיררכיה ביניהן: החשובה ביותר היא תוכנית המתאר הארצית, והאחרונה בהיררכיה היא תוכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים - תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".

Jerusalem zoning system - Charles Robert Ashbee 1922
תוכנית בניין עיר הראשונה שהוכנה בארץ ישראל, על ידי האדריכל צ'ארלס רוברט אשבי, בה מפורטים שימושי קרקע בירושלים, כפי שפורסמה בדו"ח האגודה למען ירושלים במרץ 1921 (באנגלית: Jerusalem zoning system)

תשריט

התשריט הוא מסמך גרפי (משורטט) הכולל, בחלקו העיקרי, מפה של המצב המוצע באותה תוכנית. המפה הערוכה על רקע מפת מדידה ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים, או תאי שטח), ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, התווית דרכים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין, ועוד. כל הסימנים המסומנים על המפה מוגדרים במקרא המשורטט מימין למפה, ומשמעותם של כל הסימנים הללו מובהרת בהוראות התוכנית (התקנון). התשריט (כמו גם הוראות התוכנית) נערך בהתאם להוראות נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכנית) של משרד הפנים, אשר מגדיר מהי תכולת התשריט הנדרשת, הנחיות לעריכת מפת המדידה, תבנית מוגדרת להוראות התוכנית ורשימה סגורה של ייעודי קרקע.

ייעודי קרקע

ייעודי קרקע (או שימושי קרקע) - בהתאם לשיטה שפותחה כבר בתחילת המאה ה-20 הנקראת אזור (Zoning), יש לסמן על התשריט את האזורים שבהם תותר בנייתם או הפעלתם של ייעודים שונים, לפי קוד צבעוני המזהה את הייעודים. לדוגמה: השטחים שייצבעו בתשריט בצבע צהוב מסמנים כי באותם שטחים ניתן לבנות מבנים שישמשו למגורים. שטחים שייצבעו בתשריט באדום מסמנים כי בשטח ניתן יהיה לפתח שם דרך. וכן הלאה.

ניתן גם לקבוע שטחים שבהם ניתן להפעיל/לבנות כמה וכמה ייעודים (תמהיל), ואזורים אלה יסומנו על פי רוב באמצעות קווים בצבעים שונים לסרוגין (פיז'מה). מחברי נוהל מבא"ת חישבו כי אם הם ירצו לאפשר כל תמהיל אפשרי, מכל שני ייעודים ומכל שלושה ייעודים שקיימים בנוהל מבא"ת, הם יצטרכו למצוא דרך לסמן כמה מאות אלפי תמהילים אפשריים. כדי להימנע מכך, בחרו מחברי הנוהל בשיטה משולבת: תמהילים פופולריים (כמו מסחר ומשרדים, לדוגמה) יקבלו סימון רגיל של פיז'מה, ואילו תמהילים שהנוהל לא מציע סימון עבורם יסומנו על ידי עירוב (צביעה לסירוגין) של הייעודים העיקריים באותה קטגוריה. כך למשל שטח שבו מוצע לאפשר בנייה של תחנת תדלוק (אחד הייעודים בקבוצת ייעודי התחבורה) ומחסנים (אחד הייעודים בקבוצת ייעודי התעסוקה) לא ייקרא "תחנת תדלוק ואחסנה" אלא "תחבורה ותעסוקה", על שם הייעודים העיקריים בקטגוריות הרלוונטיות. הפירוט המלא של השימושים המותרים באותו תמהיל יפורטו בהוראות התוכנית (התקנון).

מגורים א-ד מסווגים על פי אחוזי הבינוי הכוללים במגרש (עיקרי ושירות על קרקעי ועיקרי תת-קרקעי) :

מגורים א' עד 100%, מגורים ב' עד 200%, מגורים ג' עד 350%, מגורים ד' 351% ומעלה.

הוראות התוכנית (התקנון)

מסמך משפטי שנקרא כמקשה אחת ביחד עם תשריט המצב ה"מוצע" של התוכנית. מפרט את כל הנתונים הנדרשים לדיון ואישור התוכנית והוראות בדבר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התוכנית והנחיות למימושה. הוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע) נערכות בתבנית קבועה של סעיפים (לפי נוהל מבא"ת) וכוללות הוראות ליעודי הקרקע שמופיעים בתשריט ובטבלת זכויות והוראות בניה. הסברים לאופן מילוי הוראות התוכנית ניתן למצוא בנוהל מבא"ת ועמוד המבא"ת באתר האינטרנט של מינהל התכנון.

מבנה אחיד לתוכניות (מבא"ת 2006)

על מנת ליצור אחידות ובהירות בהגשת תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות, התקין משרד הפנים נוהל בשם מבנה אחיד לתוכניות (מבא"ת). הנוהל כולל פירוט אופן הגשת התשריט והוראות התוכנית ("התקנון"), תוך התייחסות הן להגשת המסמכים והן להגשה הממוחשבת. החל משנת 2007, מחייב מינהל התכנון את המתכננים לשלוח את קובצי התשריט הממוחשבים לבדיקה ב'מרכז התמיכה למבא"ת' כתנאי סף לקליטה ולטיפול בתוכניות. בעתיד, יוגשו התוכנית באמצעות אתר האינטרנט אשר נמצא בפיתוח, והם יעברו בדיקות סף טכניות באופן אוטומטי, קודם שיועברו למוסדות התכנון לבדיקה תכנונית ולטיפול. קיימות תוכנות ייעודיות המאפשרות הפקה ממוחשבת של תשריטי תב"ע על פי נוהל מבא"ת, אולם אין בהן הכרח. צוות המבא"ת במינהל התכנון מקיים הדרכות וימי עיון וניתן להזמין (במרכז המידע הגאוגרפי-תכנוני של מינהל התכנון) תקליטור אינטראקטיבי של הדרכה מעשית לעורכי תוכניות.

תאי שטח

נוהל מבא"ת קבע, בין היתר, כי את החלוקה ליחידות קניין בתשריט יש לציין על ידי הסימון של תאי שטח. גם המושג תאי שטח איננו מוכר בחוק, והכוונה היא בעצם ליחידת סימון גרפית (יחידת צביעה). מחברי נוהל מבא"ת מצאו כי במרבית הגדולה של המקרים כל מגרש (יחידת קניין מוצעת בתוכנית) יסומן גם כיחידת צביעה (תא שטח) ולפיכך אין צורך לסמן בתשריט גם את המגרשים וגם את תאי השטח. נקבע, לפיכך, כי בתשריט יסומנו רק תאי השטח, אך הדבר איננו מוציא מכלל שימוש את הביטוי מגרש המוכר בחוק. במקרים בודדים בהם אין זהות בין יחידת קניין (מגרש) לבין יחידת צביעה (תא שטח), כמו למשל כאשר יחידת קניין אחת מחולקת לשני אזורי שימוש (יעודים), קובע נוהל מבא"ת כי יחידת הקניין תוגדר כמגרש, ואילו כל אחד מאזורי השימוש יוגדר כתא שטח.

ראו גם

קישורים חיצוניים

הערות שוליים

  1. ^ ענת בר כהן, הליך החקיקה של חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 בהקשרם של "מוסדות התכנון" (פרק ב' לחוק) ו"תוכניות" (פרק ג' לחוק), עבודת דוקטוראט, רמת גן, ישראל: אוניברסיטת בר-אילן, תשס"ח
1916

שנת 1916 היא השנה ה-16 במאה ה-20. זוהי שנה מעוברת, שאורכה 366 ימים. 1 בינואר 1916 לפי הלוח הגרגוריאני מקדים את 1 בינואר לפי הלוח היוליאני ב-13 ימים. כל התאריכים שלהלן הם לפי הלוח הגרגוריאני.

25 ביולי

25 ביולי הוא היום ה-206 בשנה (207 בשנה מעוברת) בלוח הגרגוריאני. עד לסיום השנה, נשארו עוד 159 ימים.

גאוגרפיה עירונית

גאוגרפיה עירונית היא ענף בגאוגרפיה, העוסק במכלול ההיבטים הנוגעים להתיישבות בערים, היווצרות ערים והתפתחותן. נושאי המחקר שלו הן תפרוסת הערים במרחב והגורמים הגאוגרפיים המשפיעים על דרך צמיחתן של ערים על רקע נתוניהן הסביבתיים. התחום כולל גם התייחסות לבעיות עירוניות ולהתפתחותן העתידית של ערים ושל דפוסי התיישבות דומים להן - רחבים או מצומצמים יותר. ההתמקדות בערים נעה בין התייחסות לאפיוניה הייחודיים של עיר מסוימת לבין ניסיון לאפיין סוגי ערים שונים, בהקשרים שונים, שביניהם מבנה, גודל ותפקוד.

הנושאים העיקריים שבהם עוסקת הגאוגרפיה העירונית הם: גבולות העיר, מבנה הפיזי של העיר, שימושי קרקע עירוניים, דינאמיקה עירונית, תפקודי עיר, תחבורה עירונית, אוכלוסייה עירונית מע"ר, תחומי השפעה של העיר, יחסי גומלין בין ערים, מדרג עירוני, ערים חדשות, הגירה בין עירונית, תכנון עירוני וטיפוסי ערים.

גאוגרפיה עירונית ותכנון ערים ואזורים - מונחים

דף זה הוא מונחון בנושא גאוגרפיה עירונית ותכנון ערים ואזורים. רשימת המונחים ערוכה בסדר אלפביתי ומקשרת חלק מן המונחים לערכים מורחבים אודות הנושא הנדון.

גורדי שחקים מוקדמים

גורדי השחקים המוקדמים נבנו בין השנים 1884–1939 בערים האמריקאיות בכלל ובניו יורק ובשיקגו בפרט, ושימשו לעסקים ולמסחר. ערים אלו, שאופיינו עד אז בבנייה נמוכה, החלו להתפתח לגובה הודות לצמיחה כלכלית משמעותית לאחר מלחמת האזרחים. הצורך בציפוף וביצירת ריכוזי אוכלוסייה, עודדו את הבנייה לגובה החל משנות השבעים של המאה ה-19. לצד זאת, ההתפתחות הטכנולוגית אפשרה את בנייתם של גורדי השחקים, בזכות השימוש בשלד פלדה חסין אש, היכולת ליצוק יסודות עמוקים בקרקע והמצאות מהפכניות כמו המעלית והנורה החשמלית. כל אלו יצרו את האפשרות, הן מבחינה טכנית והן מבחינה כלכלית, לבנות בניינים גבוהים דיים כדי לספק מענה לצורך החברתי והכלכלי. הראשון בכך היה בניין ביטוח הבית בשיקגו, שהתנשא לגובה של 42 מטרים ונפתח בשנת 1884. מספרם של אלו צמח במהירות כך שבשנת 1888 זכו לכינוי "גורדי שחקים".

שיקגו נחשבת לפורצת הדרך בתכנון ועיצוב גורדי שחקים, שהחלו להיבנות במרכז הרובע הפיננסי שלה בין שנות השמונים לתחילת שנות התשעים של המאה ה-19. אסכולת שיקגו ניסתה לקשר ולאזן בין אסתטיקה לתכנון בנייני מסחר פרקטיים ונוחים לשימוש. עקב כך, נבנו בניינים גדולים ורחבים בסגנון פלאצו (palazzo-style), בהם קומת הקרקע הפונה לרחוב שימשה לחנויות ולמסעדות, והקומות שמעליה שימשו למשרדים. בניגוד לכך, גורדי השחקים שנבנו בניו יורק באותה תקופה אופיינו במבנה צר יחסית, עוצבו בסגנון אקלקטי בחזיתותיהם, וספגו לעיתים קרובות ביקורות על חוסר האלגנטיות שבהם. בשנת 1892 אסרה עיריית שיקגו על בניית גורדי שחקים חדשים הגבוהים מ-46 מטרים, ובכך השאירה את הפיתוח וההתקדמות בתחום לניו יורק.

העשור הראשון של המאה ה-20 חווה גל חדש בבניית גורדי שחקים בזכות הביקוש לבנייני משרדים חדשים, שיתמכו בכוח העבודה (צווארון לבן) האמריקאי המתעצם. הפיתוחים בתחום ההנדסה האזרחית הפכו את המשימה לפשוטה יותר. בתקופה זו חזרה שיקגו לבנות בתחומה גורדי שחקים בסגנון שאפיין אותה, בעוד ניו יורק נחשבה למתירנית בניסיון למצוא את העיצוב המושלם לבניינים מסוג זה. בזכות כך, נבנו בעשור זה מבנים אייקונים בניו יורק כמו בניין פלאטאיירון, בניין סינגר (187 מטרים), מגדל חברת הביטוח מטרופוליטן לייף (210 מטרים) ובניין וולוורת' (241 מטרים). למרות הצלחתם המסחרית, גורדי השחקים הללו ספגו ביקורת קשה בכך שהם לא תואמים לסביבתם, שוברים את הסדר בקו הרקיע של העיר ומטילים צל תמידי על הרחובות והבניינים שסביבם. בעקבות כך, ובשילוב האטה כלכלית, הובילה עיריית ניו יורק את מהפכת תוכנית בניין עיר של שנת 1916.

בתקופה שבין שתי מלחמות העולם, צמחו גורדי השחקים ברוב הערים המרכזיות בארצות הברית בעוד שקומץ נבנה בשאר המדינות המערביות בעולם. הצמיחה הכלכלית של שנות העשרים ועליות בתחום הנדל"ן הביאו לגל שני בבניית גורדי שחקים בניו יורק ושיקגו. מהפכת תוכנית בניין עיר של שנת 1916 הביאה ליצירת גורדי שחקים בסגנון האר דקו הנסוג, והובילה לתכנון מבנים שהתמקדו בנפח הבניין והצל שהוא מותיר תחתיו. גובהם המשיך להרקיע, עם בנייתם של בניין קרייזלר (319 מטרים) ובניין אמפייר סטייט (381 מטרים), ששברו את שיא הגובה בעת השלמתם. עם תחילתו של השפל הגדול צנח שוויו של הנדל"ן ובנייתם של גורדי שחקים החלה לדשדש עד שנעצרה כמעט לחלוטין. התרבות הפופולרית והאקדמית אימצה לחיקה את גורדי השחקים והנציחה אותם בסרטים, צילומים, ספרות ובלט, המראים את הסמליות המודרנית והמדעית החיובית לצד הסמליות השלילית של תחלואות המודרניזם של החיים והחברה. גורדי השחקים שנבנו לאחר מלחמת העולם השנייה, דחו את הגישה התכנונית שהתפתחה לפני כן ואימצו את הסגנון הבינלאומי. רבים מגורדי השחקים הללו עברו שיפוצים נרחבים והותאמו מחדש לסגנון המאה ה-21, ששם דגש על התייעלות אנרגטית ובנייה ירוקה, וחלקם נהרסו לטובת מבנים מודרניים, כדוגמת בניין סינגר, שהיה הבניין הגבוה ביותר בעולם בין השנים 1908–1909.

גן העצמאות (ירושלים)

גן העצמאות (בשמו הרשמי: גן הרי וילף) הוא פארק עירוני במרכז ירושלים, המשתרע בין רחוב המלך ג'ורג' במערב ורחוב גרשון אגרון וכיכר צרפת בדרום, רחוב הלל בצפון ורחוב מנשה בן ישראל ובית הקברות המוסלמי הישן במזרח.

הגימנסיה העברית "הרצליה"

הגימנסיה העברית "הרצליה" (גע"ה) היא בית הספר התיכון העברי הראשון ואחד ממוסדות החינוך המפורסמים בישראל. במקור, הוקמה ביפו ב־1905, וכיום הגימנסיה היא חטיבת ביניים ובית ספר תיכון ברחוב ז'בוטינסקי אשר בצפון מרכז תל אביב. המקום משמש גם כמרכז לימוד של האוניברסיטה הפתוחה ושל בית הספר לבגרות ופסיכומטרי של יואל גבע. מנהל בית הספר הוא ד"ר זאב דגני. מספר התלמידים בבית הספר, נכון לשנת 2018, הוא 1,520.

על מורי הגימנסיה נמנו אישים כמו חיים בוגרשוב, דבורה אילון סרני, צבי נשרי, ישראל דושמן ועוד.

ברשימת בוגרי הגימנסיה ניתן למצוא מספר רב של אנשים מעמודי התווך בחברה הישראלית, ובהם משה שרת, ראש הממשלה השני של מדינת ישראל, שהיה בוגר מחזור א' של הגימנסיה.

החלטה על תוכנית בניין עיר של שנת 1916

החלטה על תוכנית בניין עיר של שנת 1916 בניו יורק הייתה תוכנית בניין עיר שהתפתחה במטרה לעצור את בנייתם של גורדי שחקים מסיביים, כדוגמת בניין אקוויטבל, המונעים את חדירת האוויר ואור השמש לרחובות שמתחתיהם. היא התרכזה במתן הגבלות נפח הבניין ודרשה את צמצום שטח הקומות החל מגובה מסוים. כך נוצרה מערכת נסיגות והגבלת גובה, שכונתה על ידי האמריקאים "זיגוראת".

האדריכל יו פריס (Hugh Ferriss) החל לחקור בשנת 1922 את האפשרויות הצורניות של התוכנית החדשה ויצר מודל המגדיל, ככל שניתן (תחת הגבלות התוכנית החדשה), את נפח הבניין ושטח הקומות. "החל מסוף שנות ה-20 של המאה ה-20 החל להתפתח סגנון אדריכלי לתכנון גורדי שחקים ברחבי העולם בתגובה לתוכנית מהפכנית זו". גורדי השחקים שנבנו בעיר בסגנון האר דקו הם תוצאה ישירה של מהפכה זו.

עד אמצע המאה העשרים רוב המבנים שתוכננו בסגנון הבינלאומי אימצו את התוכנית. גישה זו זכתה לביקורת על עוינותה, ובין יתר, הביאה למהפכת תוכנית בניין עיר בשנת 1961.

היטל השבחה

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

יזמות בנייה

יזמות בנייה היא הפעילות הכרוכה בייזום ובניהול של פרויקט בנייה, מתחילתו ועד סופו. ביזמות בנייה עוסקים גופים פרטיים (אדם, חברה פרטית וכדומה) וגופים ציבוריים (משרד השיכון, רשות מקומית).

פעילויות שיזם בנייה נדרש לבצע או לתאם במהלך פרויקט בנייה:

רכישת הקרקע לפרויקט. לעיתים רוכש היזם מלאי קרקעות לפרויקטים עתידיים, שאותם יבצע שנים לאחר הרכישה, ולעיתים הוא רוכש קרקע לבנייה מיידית. רכישת הקרקע נעשית לעיתים מהונו של היזם, לעיתים באשראי בנקאי, ולעיתים בעסקת קומבינציה, שבה מובטח לבעלי הקרקע חלק מהמבנה שיוקם, בתמורה למתן הקרקע לפרויקט.

תכנון וקבלת היתר בנייה. לשם הקמת מבנה יש לקבל היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומוועדות המוסמכות לכך. בהיתר נקבעים אופי המבנה וגודלו. על קבלת ההיתר אחראי האדריכל המכין תוכנית הגשה. במקביל וכהמשך לבקשת ההיתר מבוצע תכנון אדריכלי והנדסי של הפרויקט במטרה להכין תוכניות עבודה לביצוע. לשם כך מסתייע היזם בשירותיהם של מהנדסים, כגון מהנדס בניין, מהנדס חשמל ועוד, הפועלים יחד עם האדריכל.

בפרויקטים רבים, בעיקר בישראל, טרם התכנון ובקשת ההיתר מנסה היזם לשנות את תוכנית המתאר (לרוב ברמה של תוכנית בניין עיר) באופן נקודתי לקרקע בה הוא מתכנן לבנות, במטרה להגדיל את אחוזי הבנייה המותרים, היקף הבנייה ואף יעוד הקרקע במטרה להעצים רווחים. שינוי התוכנית כרוך בנוהל חוקי של ביצוע תוכנית עירונית חדשה אשר כנגדה זכותו של הציבור להביע התנגדות. לרוב מדובר במשימה מורכבת ולשם כך מסתייע היזם בעורך דין שהתמחותו בכך.

שיווק ומכירה של הפרויקט. לעיתים מתחילה מלאכת השיווק והמכירה עוד לפני שהחלה הבנייה ("מכירה על הנייר"), ולעיתים היא נערכת במקביל לבנייה. במקרים של ביקוש נמוך נמשכת המכירה גם לאחר סיום הבנייה. לעיתים בונה הקבלן את הבניין למען עצמו, מתוך כוונה להשכירו ולא למכרו. על מכירת דירות חל בישראל חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973,‏[1] וחוקים נוספים שבאו להגן על קוני הדירות.

התקשרות עם קבלן בניין (או קבלני בניין אחדים, בעלי התמחויות מגוונות), לשם ביצוע מלאכת הבנייה.

קבלת היתר אכלוס מהרשות המקומית וחיבור המבנה לתשתיות העירוניות (חשמל, מים, ביוב, טלפון).

מסירת המבנה לרוכשיו.פעילותו של היזם נעשית בדרך כלל במסגרת חברה שבשליטתו. לעיתים מוקמת חברה למימושו של פרויקט מסוים (בניין יחיד או שכונה מסוימת), ולעיתים משמשת את היזם חברה אחת לפעילותו במשך שנים רבות.

לעיתים עוסקת חברה אחת בשתי פעילויות הבנייה, זו של יזם הבנייה וזו של קבלן הבניין, לעיתים נעשות שתי פעילויות זו על ידי שתי חברות בעלות זיקה ביניהן (למשל יזם בנייה שלו חברה בת לקבלנות בניין), ולעיתים אלה חברות נפרדות, המתקשרות לפרויקט מסוים באמצעות חוזה.

מסוף 2000

מסוף 2000 (על-שם תוכנית בניין עיר מס' 2000) הוא תחנת אוטובוסים גדולה ברחוב על פרשת דרכים בתל אביב, הצמודה לתחנת הרכבת תל אביב מרכז ומחלף ארלוזורוב. המסוף ממוקם מדרום ומערב לתחנת הרכבת, וגובל ברחובות על פרשת דרכים מדרום ודרך נמיר ממערב. המסוף נקרא גם "מסוף סבידור" או "מסוף ארלוזורוב" והוא מסוף האוטובוסים השני בגודלו בתל אביב אחרי התחנה המרכזית החדשה של תל אביב. יחד עם תחנת הרכבת שלידו זהו מסוף תחבורה ציבורית המתפקד כמרכז תחבורתי נוח ויעיל הממוקם בנקודה אסטרטגית מבחינה תחבורתית: בצמוד לנתיבי איילון ודרך נמיר וסמוך לציר ז'בוטינסקי, שהוא אחד מצירי התחבורה החשובים בגוש דן, ורחוב ארלוזורוב בתל אביב המהווה ציר תחבורה חשוב נוסף המקשר את המסוף עם צפון-מרכז העיר.

מהמסוף והרחובות הסמוכים אליו - דרך בגין, דרך נמיר ורחוב על פרשת דרכים - יוצאים אוטובוסים לכל שכונות תל אביב והסביבה, ולערים רבות בישראל.

חלקו המרכזי של המסוף הוא מסוף האוטובוסים הראשון בישראל שאינו שייך לקואופרטיב "אגד" או חברת "דן". המסוף מנוהל על ידי חברת נתיבי איילון ופועלות בו גם חברות תחבורה ציבורית נוספות, שזכו במכרזי משרד התחבורה להפעלת קווי התחבורה הציבורית. את המסוף תכננו משרדו של האדריכל מוטי בודק ומשרד מתכנני התנועה דגש הנדסה. בסמוך למסוף פועל חניון "חנה וסע" גדול.

בספטמבר 2016 החלו עבודות לשדרוג המסוף שהסתיים בנובמבר 2017. במסגרת השדרוג הורחב המסוף על חשבון חניון "חנה וסע". הרציפים שודרגו משמעותית, שטח המרחב הציבורי של הולכי הרגל גדל וגם בוצעו שינויים באזורים התפעוליים.

בסמוך למסוף 2000 תיפתח בשנת 2021 תחנת ארלוזורוב, תחנת רכבת קלה תת-קרקעית כחלק מהקו האדום של המערכת להסעת המונים במטרופולין תל אביב. התחנה תהיה העמוסה ביותר מבחינת נוסעים מבין כל תחנות הקו.

מתכנן ערים ואזורים

מתכנן ערים ואזורים הוא איש מקצוע שעוסק בתחום של תכנון ערים ואזורים. תפקידו של מתכנן הערים ואזורים הוא לגבש תוכנית לפיתוח וניהול של אזורים עירוניים, כפריים, או פרווריים. מתכנן ערים ואזורים עורך ניתוח מקיף של שימושי הקרקע אותם הוא מתכוון לתכנן, ועורך סקר כלכלי וחברתי. מתכנן ערים ואזורים אמור לקחת בחשבון גם היבטים נוספים בעלי חשיבות שיעלו לאחר מכן כגון מצב הקרקע, האקלים, זיהום אוויר, המצב התחבורתי באזור, המצב החברתי באזור, פשיעה באזור, המצב הסוציו-אקונומי של התושבים, תברואה, וניקיון.

מתכנני ערים ואזורים נשכרים בדרך כלל על ידי יזמים, בעלי רכוש פרטיים, משרדי תכנון פרטיים, עיריות, מועצות מקומיות ואזוריות, וממשלות, על מנת להכין תוכנית מקיפה וכללית לאזור בשלבי פיתוח שנבנה כבר, או להכין תוכנית עבור אזור חדש שעדיין לא הוקם ונמצא בשלבי תכנון ראשוניים.מתכנני ערים ואזורים העובדים במשרדי ממשלה או ברשות המקומית או האזורית יתעסקו בפיתוח עתידי או בפתרון בעיות כגון: דיור, תרבות, שיקום ושימור היסטורי, ותחבורה.

מקצוע הלימוד של תכנון ערים נלמד החל מתואר שני. בישראל ישנם שני מוסדות אקדמאיים המלמדים את מקצוע תכנון הערים והאזורים: הטכניון בחיפה והאוניברסיטה העברית בירושלים.

בישראל פועלים: איגוד המתכננים בישראל והשלוחה הישראלית של האיגוד הבינלאומי למדעי האזור.

נסיגה (אדריכלות)

נסיגה (באנגלית: Setback או Step-back) היא פסיעה לתוך מישור הקיר היוצרת מראה מדורג. השימוש בנסיגות החל עוד בבנייה בעת העתיקה מסיבות מבניות של יציבות וכיום הן נבנות בעיקר כתוצאה מחוקי שימוש בקרקע כפי שמגדירה תוכנית בניין עיר או מסיבות אדריכליות. באזורים הבנויים בצפיפות גבוהה, כמו מרכזי ערים, נסיגות מבניות אלו תורמות בהחדרת אור השמש והאוויר למפלס הרחוב.

שימוש חורג (תכנון ובנייה)

במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, שימוש חורג הוא שימוש שחורג מהשימוש בקרקע או בבניין והשימוש בו הוא לא למטרה שהוגדרה לו בתוכנית בניין עיר. מי שרשאי לאשר את השימוש החורג היא הוועדה מקומית לתכנון ובנייה.

תוכנית

תוכנית היא אוסף מסודר של פרטים המשמשים להגשמתה של מטרה מסוימת. להלן רשימה של סוגים נפוצים של תוכניות.

האם התכוונתם ל...

תוכנית מתאר מחוזית

במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, מטרותיה של תוכנית מתאר מחוזית הן לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תוכנית מתאר ארצית במחוז ולהנחות את הרשויות המקומיות בתחום המחוז בביצוע תוכנית מתאר מקומית. ועדה מחוזית לתכנון ובניה מנחה את הרשויות המקומיות:

גבולות לפיתוח עירוני.

שטחים חקלאיים.

אזורי תעשייה.

שטחי יעור ועתיקות.

רשת מחוזית לבזק, תחבורה ודרכים.

בתי קברות שישמשו יותר ממקום ישוב אחד.

קביעת שטחים שישארו בהקפאה מבלי לקבוע להם יעוד.

שמירה על חופי הים.

התנאים שדרושים להקלות בתוכנית.הוועדה המחוזית רשאית להתייעץ עם הרשויות המקומיות בתחומה או עם מומחים על מנת לקבל את חוות דעתם.

תוכנית מתאר מקומית

במערכת התכנון והבנייה בישראל, תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית מתאר ברמה של הרשות המקומית, אשר כוללת התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה, מקומות לפינוי אשפה, בתי עלמין, דרכים בשטח היישוב ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני. תוכנית המתאר המקומית נגזרת מתוכנית המתאר המחוזית ומתוכנית המתאר הארצית ואינה יכולה לסתור את התוכניות בדרג שמעליה.

סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה מסמיך ועדה מקומית לתכנון ובנייה לאשר תוכניות ללא צורך באישור הוועדה המחוזית שמעליה. התוכניות שיאושרו על ידי הוועדה המקומית יהיו תוכניות מפורטות, או לחלופין תוכנית מתאר מקומית שכוללת את הסעיפים הבאים:

איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי יעוד הקרקע

הרחבת דרך למעט תוכנית דרך ארצית

הגדלת שטחים לצורכי ציבור

שינוי בקו בניין

שינוי הוראות של תוכניות בינוי ועיצוב אדריכלי

שינוי חלוקת שטחי הבנייה בתוכנית מבלי לשנות את סך השטח המותר לבנייה

שינוי בהוראות בדבר שטח מגרש מינימלי

הגדלת מספר יחידות הדיור ללא שינוי השטח העיקרי

כל דבר שניתן לתת אותו כהקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה

הקמת תחנות תדלוק באזורים המיועדים לתעשייה מסחר וחקלאותהמכנה המשותף של סעיף זה בחוק התכנון והבנייה הוא שלועדה המקומית אין סמכות להוסיף שטח עיקרי. לדוגמה, אם ניתן אישור לפרויקט בשטח של 2,000 מטר רבוע אין לוועדה המקומית סמכות להוסיף שטח לפרויקט.

תוכנית מתאר מקומית מוגשת בהתאם לנוהל מבא"ת של מינהל התכנון, אשר עיקרו הסדרת אחידות הכנת התוכניות, כאשר בעתיד ההגשה תהייה ממוחשבת.

תשריט

תשריט הוא המפה של תוכנית בניין עיר. התשריט ערוך על רקע של מפת מדידה ומסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות.

למפת התשריט יש צבעים מוסכמים הקבועים בנוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות). בתוכניות ישנות, שנערכו לפני החלתו של נוהל מבא"ת, ייתכנו שמות שונים וצבעים שונים לייעודים, ויש צורך תמיד לבחון את מקרא התשריט.

צבע צהוב: אזור מגורים א' - בנייה נמוכה, וילות וכדומה

צבע ירוק: שטח ציבורי פתוח

צבע אפור: אזור מסחרי

צבע אדום: דרך או כביש

צבע כתום: בנייה רוויה

צבע חום: מבני ציבורבתשריט ניתן לראות את מיקומי הגושים והחלקות וניתן להסיק על פיו את היעוד של הגושים והחלקות על פי תוכנית הבינוי העירונית.

לתשריט מצורף תקנון, שהוא חוברת מילולית המגבילה את זכויות הבנייה בגושים ובחלקות השונות. כדי לדעת מה ניתן לבנות על פי חוק בשטח מסוים, ניתן לעיין בתקנון, אשר בתוכו מפורטות מגבלות כמו מספר הקומות המרבי המותר, אחוזי הבנייה המותרים, קווי בניין ועוד. הגשת תוכנית המיתאר המקומית או המפורטת מחייבת עמידה בנוהלי מבא"ת של משרד הפנים.(הגדרת המושגים אחוזי בנייה קווי בנין, ומבא"ת נמצאת בערך תוכנית בניין עיר).

דף זה בשפות אחרות

This page is based on a Wikipedia article written by authors (here).
Text is available under the CC BY-SA 3.0 license; additional terms may apply.
Images, videos and audio are available under their respective licenses.